2020年欧冠夺冠热门

2021年4月 2020年欧冠夺冠热门 > 企业内刊

做商业物业存量时代生态链的新物种

编辑:李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

过去的5年,苦苦等待是表象,层层蜕变是内核,从战略定位、剥离重资产,到打造商业物业运营商的全链条操作系统,达到可标准化输出的境界。

从主动撤回A股申请,万达商业上市之曲折引发业内高度关注、众说纷纭、浮想联翩,到落户珠海,国资战投入股轻资产商管企业,一锤定音、正本清源,万达商业价值发现之路渐趋清晰。笔者认为,只有理清其中深层次逻辑,特别是商业物业存量时代的逻辑,才能更好地理解当前纷繁的行业现象和其背后标杆企业的价值定位。

 

商业物业进入存量时代

没有成功的企业,只有时代的企业。当行业的运行逻辑彻底更改了,对于企业来讲,小到业务调整,大到赛道转换,都是正常之举。商业物业进入存量时代,这是业内基本共识。增量时代是商业地产的1.0阶段,重点任务是勾地、融资、建房、卖房,以销售现金流贴补商业广场。房企的竞争力是,找到低价地、融到钱、卖掉房,补贴商业,还能获得利润。

但是,当商业广场足够多了,再建下去就会变为吞噬现金流的负资产,销售现金流补贴存量运营,难以为继了。这时候,商业物业进入存量时代的2.0阶段,主要特征就是做好运营创造现金流,这是新赛道。相应地,房企的竞争力就是运营存量资产,并能创造可持续的现金流,这就是商业物业从外延式扩张转向内涵式增长的路径。

但遗憾的是,商业地产企业目前基本还在延续增量时代1.0的打法。其结果就是存量物业的现金流缺口越来越大,最终触发庞氏循环。房地产调控坚定不移,A股借壳、买壳上市不行,排名TOP3的行业龙头重组也不行,逻辑就在这里,因为这是底线问题。

万达商业撤回A股IPO申请,从小了说,是进行业务与资产重组以转换赛道,谋求轻资产转型,以管理和服务赢得资本市场的信任;往大了说,是顺应商业物业增量时代1.0存量时代2.0的赛道转换;站位更高了说,是发挥领军企业的带头作用,促进整个商业物业行业从外延式扩张转向内涵式增长

 

物业轻资产管理成为风口

2020年3月,贝壳找房登陆纽交所,首日市值破420亿美金,较发行价大涨75%。2020年贝壳总交易规模突破3.5万亿元,成为仅次于阿里的中国第二大商业平台,也引发对轻资产管理平台市场价值的重新审视。

除了贝壳,物业服务类轻资产管理成为风口,资本对优质物业服务股的追逐,延续至今。去年以来,18家地产企业打包物业上市。克而瑞证券研报表明,港股物管板块平均市盈率35倍左右。值得注意的是,to B的商业物业管理市场化规则更清晰,管理费定价和收取更透明,成长空间和韧性更强,估值也更高,比如华润万象生活超100倍的估值。

万达商管层层蜕变再出发

如果说,贝壳是物业轻资产管理的线上独角兽,华润万象生活等都在追逐商业物业线下核心资源,希翼成为物业资产价值最大化的独角兽,万达商业则有望成为二者结合体的新物种,即占据着商业物业生态链中的核心资源,又用资产运营、管理输出、服务溢价、流量变现,打造商业物业整个生态链运营的新格局。过去的5年,苦苦等待是表象,层层蜕变是内核,从战略定位、剥离重资产,到打造商业物业运营商的全链条操作系统,达到可标准化输出的境界。

彻底蜕变为轻资产商业物业平台后,基于新的战略股东的支撑,18000个覆盖不同消费层次需求和业态的品牌合作关系,为业主提供全链条的、精细化的管理服务,实现稳定租金收入和资产溢价的良性促动。所有这些,靠的是业务流程标准化再造及每一个环节价值最大化。

撤回不是终点,而是改造自我后,再改造整个行业的起点。其间,既有对商业物业管理和服务的生态链的重构和进化式的升级改造,也有运营环节细分和标准化,更有大数据和战略股东加持下的科技赋能,所有这些带来的是业绩以及再出发的契机。希翼万达商业当好行业领军企业,打造线下商业物业运营新物种,破解存量时代商业运营难题,做有担当的社会企业。

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